专家视角｜麦田房产首席市场分析师解析房产置换要点

专家视角｜麦田房产首席市场分析师解析房产置换要点

11月16日-18日，麦田房产携手国信证券举办了“资产配置·房产置换”专题讲座活动。其中的“重头戏”，是麦田房产首席市场分析师张叶松关于房产置换的专业分享。

本次活动采用“线上直播+线下沙龙”交流模式，继11月16日晚的线上直播环节后，11月18日还举行了现场沙龙。张叶松对当前购房者关心的房产置换的条件、时机等问题进入了专业深入的解析，并对现场嘉宾们提出的问题，一一做出了专业解答，获得广泛好评。

置换需求渐成二手房市场主流

近年以来，房产置换越来越受到关注。一方面，在限购政策下，无法再买多套房产，房屋置换成为常态；另一方面，改善型需求实际上也是一种刚性需求，在市场成交中的占比越来越大。据麦田房产统计，目前市场上房屋置换（含添置）与首次置业的比例约为7:3。

对于业主来说，什么情况下需要考虑换房呢？麦田房产首席市场分析师张叶松表示，除了自身需求外，业主还要注意考察自己的房子，如果是以下这几种状况，可以考虑进行房屋置换，包括房子老旧、旧体制下学区房、利好政策落空或有资源转移预期、物业管理差、社区规模小、商住房、交通红利过期等。

举例来说，小社区的房子应该往大社区换，这是因为，如果社区规模比较小，一般知名度也比较小，这就意味着关注它的购房者会比较少，交易量不高，售房周期会比较长，而且一般周边配套也相对较弱。而好的配套，一般都会向人口聚集的大社区“倾斜”。

换房应考虑区域、楼盘、房屋三个层次

对于购房者来说，如果决定要置换，选什么样的房子最合适呢？

从区域上来看，最好是有政策利好或是坐拥城市资源的区域，特别是一些“睡城”，有可能觉醒后潜力惊人，比如望京，十年前是“睡城”，但现在正在成为新的CBD。而今天的“睡城“亦庄、大兴、房山，未来会不会成为第二个望京，都值得期待。

从楼盘上来说，选择时可以考虑三个方面：一是品质物业大社区，有大开发商的知名物业，服务品质会比较有保障；二是有地铁利好红利的楼盘，比如没有地铁的区域预期有地铁开通，有地铁的区域又将有新的地铁交汇；三是同地段同品质下的价值低估楼盘。

选了区域和楼盘，在选择房屋时也要注意从朝向、楼层、户型、附加值等多个方面考虑，比如南北通透、中间楼层、不临街、户型方正、动静分离等，就都是加分项。

考虑政策预期，选择换房时机

“卖在市场最高点，买在最低点”，是很多人想象中的理想状态，但现实中往往是不可能达到的。

对于应该何时换房，张叶松建议，一是要考虑信贷政策的预期，主要看利率有没有变化，降息时往往是机会；二是看房屋供应是否充足，供应充足时通常会有一些议价幅度，在供需关系上，卖方更加弱势一些，这时换房容易买到性价比高的房源。此外，还应该考虑是否有政策利好预期等。

最后，张叶松还总结了房产置换的四大注意事项：一是面积和品质的平衡，即使首付款足够，也要考虑月供偿还能力；二是综合考虑“先买”还是“先卖”；三是要有逆向思维，不盲目追涨，不悲观看跌，根据自己的情况做到未雨绸缪；四是当利好预期可见的时候，会导致优质房源减少，这时候实际上已经错过最佳时机了，需要快速做决定。