房乐分：创新模式 根源解决公寓运营痛点

随着改革进程的不断推进，我国城市化进程不断加快。有数据显示，预计到2030年全国城市化率将达到65%左右。

政策方面，今年5月，住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定；7月，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点，我国住房租赁时代大幕已开启。

潜心调研 发现行业痛点

城市住房租赁市场巨大的潜在需求也驱动着金融机构不断创新。趋势之下，众之金服旗下不动产金融服务创新品牌——纷融资产，经过长达一年时间对住房租赁市场中的公寓运营领域进行调研发现：在公寓运营方面，市场上现有金融产品并不能满足行业需求。

目前市面上针对长租公寓的金融产品多为面向公寓运营商和租客的租客分期和租约贴现两种模式。租客分期很好理解，在公寓承租过程中，租客往往会被要求租金按季度付、半年付、全年付，这给租客带来不小的压力，而经济紧张的租客为了支付房租，往往会选择承受一定利息的情况下向分期机构提出借款申请，然后用借款支付房租，并按月偿还本息，进一步加大了租客的经济负担。租约贴现模式则是由金融机构一次性支付租客全年租金给运营商，租客按月支付房租给金融机构，金融机构负责租客日常催租和逾期坏账的处置。

这两种模式中，租客和公寓运营商都承担了较大成本。尤其是公寓运营商， 我们来梳理一下其业务流程：

收房：一次性支出押金和一定周期的租金。

装修：一次性支出装修款，大约3-5万元/间。运营效率较高的运营商，一般会控制在20-36个月的租金差覆盖装修成本。

出房：一次性收取押金和一定周期的租金。运营效率较高的运营商，自装修结束至完成出租，时间一般能够控制在1周以内。

管理：收取租金、水电费等。

团队：支付团队人员薪资。

上述流程可以看出，运营和现金流成了影响公寓运营商的大问题：一方面，收房与出房的时间差导致的押金租金占用;另一方面，装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。这两项资金解决能力高低，将直接影响运营商的运营能力及扩张能力。显然，在前述两类产品中，几乎找不到完美的解决方案。

精心构思 推出创新产品

痛点出现，如何解决，纷融资产管理团队通过分析发现：在房东、运营商、租客这一链条上，现有金融产品对房东的角色是弱化甚至缺失的，只有把房东的角色串联起来，这个链条才是完整的，而如何让链条上的三方都获利，显然是问题的根源。

今年6月，纷融资产团队创新推出“房乐分”。该产品凭借创新的模式及灵活的服务体系，一经面世即受到行业各方的欢迎。该产品由纷融资产代运营商支付应缴纳给房东的租金，以运营商的房屋租金为主要还款来源。对房东而言，一次性收到未来1至2年的房租，而该笔租金收益房东可用于其他更高收益的投资，还不需要为房屋的出租率担心。待租约到期之后，房东与运营商约定部分房租作为装修款回收时已装修的公寓自己可以继续使用，省去装修烦恼。对公寓运营商而言，虽然要承担一定的资金成本，但是在年付租金给房东时可以商谈降低一部分房租，经过多个区域市场的检验，这部分租金基本可以覆盖资金成本，同时一次性支付房东年付租金，对于快速抢占市场份额，进行业务扩张提供了有利条件。此外，房乐分还含有装修，也有效地缓解了运营商大量拿房时装修款积压的问题。同时运营商可进行真正的月付，在招揽租客和降低空置率方面也起到了非常积极的作用。对租客而言，无需支付运营商使用金融产品产生的额外费用，真正月付，真实地降低了租住成本，也避免了不断搬家的麻烦。

上线以来，纷融资产着眼于小微企业资金周转痛点，运用自身技术优势，使审批效率提高50%，资金转换率提升20%，基本能做到申请通过，半小时放款。目前主打的“房乐分”产品，已为公寓运营商提供超过近亿规模的资金服务。

现身说法 房乐分更具优势

在众多“房乐分”的忠实拥趸中，成都某长租公寓运营商刘先生感触很深。在接触“房乐分”之前，他一直面临着发展瓶颈：成本高企、扩张无力、现金流不稳定等发展难题。据他介绍，长租公寓虽然解决了城市流动人口及无力购房的群体渴望改善居住条件和生活品质，房企与房东有大量房产需要盘活的两难问题，但在现实的发展中还有很多具体问题，比如长租公寓的产业链条非常长，无论是房源获取，还是装修、运营，每一个环节都是脏活累活。以装修为例，就涉及到设计、造型、选材、采购、施工管理、建立、验收等，此外还可能涉及软装、水电气设施改造等。

“这无异于把所有的风险都转嫁到了我们身上。”刘先生介绍，之前在公寓运营上不但需要投入大量资金，还需要一套能将所有环节串联起来的运营管理系统和相关专业人士。这两大难题束缚着他去抢占更多市场份额。他表示：就当前来说，住房租赁市场整体的蛋糕还很大，要分得更多份额，资金和运营难题必须解决。

转机出现在今年。纷融资产推出房乐分之后，刘先生对该产品进行了全面系统的了解，他发现该产品从根源上治好了他的“伤痛”。用他的话说，房乐分解决了其融资渠道窄且成本高、运营成本高、获客成本高、市场竞争激烈、装修投入高等一系列问题。

以刘先生近期拿到的两层带装修的集中式公寓举例，5年租期房东给出了6个月的免租期，2000多平米，每平米45元，本来已经计划按照市场规则实行季付，恰巧得知有房乐分年付产品，便试着拿年付与房东议价，第一次用一次性支付1年租金的方式谈判便取得了每平米降低2元的利好条款，这样基本能覆盖资金成本了。第二次约谈房东时，房东自己主动提出一次性支付2年的租金，可以再给3个月的免租期，旁边的财务计算后告诉刘先生，除了支付资金成本外，他们还可以赚到大概10万元。刘先生激动万分，房东也相当配合，几十套房子半天的时间，房东就拿到了200万元的租金，当场就表示如果第三年还是两年付，到时候还可以再给免租期。而刘先生通过此次合作，就制定了尽快在周边省会城市扩展，全部使用房乐分年付金融产品的战略规划布局。

房乐分是一款为运营商向房东提前支付1-2年租金的创新金融产品，其综合费率非常低，实际使用资金成本可以为0甚至还能为运营商挣钱，全系统支持现场操作，十分钟审批，一分钟签约，提交资料后最快30分钟可放款且支持个性化定制，产品优势相当明显。

未来，纷融资产将携手广大企业打造健康的不动产流通生态圈，向全球化的不动产资产管理公司坚实迈进。